ขั้นตอนนี้ เรียกได้ว่า เป็นขั้นที่ใช้เวลา ใช้พลังงาน และใช้ความสุขุมรอบคอบมากที่สุดแล้วละ Consultของเราได้กล่าวไว้ ว่าเป็นขั้นตอนที่สำคัญ และละเอียดอ่อนมาก ไม่อยากรีบเร่งในขั้นตอนนี้ ตอนแรก เราไม่เห็นความสำคัญมากนัก แต่พอตอนท้ายเราถึงได้รู้ว่าทำไม

          อาจจะต้องท้าวความย้อนหลังไปสักเล็กน้อย ว่า ก่อนที่เราจะตัดสินใจเลือกออกแบบบ้านกับบริษัทที่เป็นที่ปรึกษาสร้างบ้านให้เรา ตอนนั้น เรากำลังเลือกอยู่ว่า จะจ้างสถาปนิก ที่มีบริการรับเหมาก่อสร้างครบวงจร (turnkey) ไปเลยดีไหม เพราะผู้รับเหมา(ที่คนรู้จักแนะนำมาให้) เค้าจะมีส่วนลดในการออกแบบให้ หากใช้บริการออกแบบกับสถาปนิกของเค้า โดยจะหักค่าออกแบบไปในราคาบ้านเลย

          แต่เรามาคิดๆดู ประเด็นที่เราอยากให้การออกแบบ ไม่เกี่ยวข้องกับผู้รับเหมา (คือเป็นคนเจ้ากัน) ก็เพื่อที่ว่า เราจะสามารถเอาแบบบ้าน ไปให้หลายๆเจ้าประเมิน และเปรียบเทียบราคาได้ และคนออกแบบกับคนสร้างบ้านเป็นคนละฝ่ายกัน เราว่า น่าจะดีกว่า ตรที่อาจจะมองกันคนละมุม มีประเด็นไหนที่ตกหล่น หรือเพิ่มเติม จะได้เอาความเห็นที่ต่างมาเสริมเติมกันได้ แต่ถ้าเป็นฝ่ายเดียวกันหมด เราก็กลัวว่า เค้าจะเข้าข้างกัน

          เพราะฉะนั้น เราถึงดึงเอางานออกแบบบ้าน แยกมาต่างหาก เป็นอิสระ ไม่ขึ้นตรงกับฝ่ายสร้างบ้าน ยอมที่จะจ่ายเงินส่วนตรงนี้ ไม่เอาส่วนลด เพราะเราเชื่อว่า ถ้าเราได้เทียบราคากับหลายๆเจ้า แน่นอนว่าเราต้องได้ราคาที่ถูกกว่าส่วนลดที่เค้าเสนอให้อย่างแน่นอน

          และแล้ว วันนี้ก็มาถึง เราได้แบบบ้าน มาส่งให้ผู้รับเหมา(เจ้าแรก ที่เป็นคนรู้จักแนะนำมา)ไปประเมินราคา และ consult ของเราก็ส่งให้ผู้รับเหมาฝั่งของเค้า ประเมินราคา ปรากฎว่าฝั่งของเรา สามารถทำราคาเสร็จได้ภายใน 1 สัปดาห์ ในขณะที่ฝ่าย Consult ของเรา กว่าจะได้คำตอบ อีก 3 สัปดาห์ ทีนี้ปัญหามีอยู่ว่า เจ้าฝั่งของเรา คิดราคาสูงมาก ราคาบางอย่างก็สูงเกินราคากลางไปมากจริงๆ เรารู้สึกว่ารับไม่ได้ นี่ขนาดคนรู้จักกันนะ เพราะฉะนั้น เราจึงต้องทำการหาผู้รับเหมาฝั่งของเราใหม่

          ทีนี้เราจะหาจากทางไหนละ อยู่ๆ เราก็นึกได้ ว่าเราเป็นสมาชิก อยู่ในกลุ่ม Facebook กลุ่มนึง ที่รวบรวมคนที่กำลังจะสร้างบ้าน และผู้รับเหมา อยู่ในกลุ่มเดียวกัน มีสมาชิกตอนนั้น อยู่ที่ประมาณ 600,000 กว่าคน เราก็ประกาศโพสต์ตามหาผู้รับเหมาไป ปรากฎว่า ก็มีผู้รับเหมา ขอมาเสนอราคาเราเยอะมาก เป็น สิบๆเจ้าเลยทีเดียว ในใจตอนนั้น เราคิดว่า ยังไงซะ เราก็ต้องได้ผู้รับเหมาที่ตรงใจ ราคาโดน บ้างละ

          ภายในช่วงเวลาไม่กี่วัน เราได้ราคากลับมาจากผู้รับเหมา มากมาย คัดกรองดูจากผลงานที่นำเสนอใน Facebook และเพจของผู้รับเหมา เลือกเอา คนที่คิดว่าจะสามารถสร้างให้เราได้ แล้วก็เหลืออยู่ 3 เจ้า ที่จะมาเลือกคุยในขั้น Final แต่ก่อนที่จะเล่าให้ฟังถึงเรื่องการคุยกับผู้รับเหมาในวัน Final นั้น เชื่อไหมว่า ภายในระยะเวลา 2-3 สัปดาห์ เราเจอคนหลากหลายประเภทมากๆ ที่เข้ามา Contact กับเราในช่วงนั้นๆ ก็เป็นการเปิดโลกทัศน์ของเราให้กว้างขึ้นเหมือนกันนะ เพราะปกติเราไม่ได้ทำงานที่พบปะผู้คนมากๆและมีอุปนิสัยแปลกๆแบบนี้ ยกตัวอย่างเช่น

• โทรนัดขอคุยงานเบื้องต้น มาสายไปชั่วโมงกว่า ทั้งๆที่เราบอกว่าเรามีธุระต่อ พอมาถึง แทนที่จะขอโทษ หรือคุยเข้าประเด็น กับชวนคุยอ้อมค้อม จนเราต้องบอกว่า เรามีธุระ ขอเข้าประเด็นเลย
• เอาผลงานบริษัทให้ดู เรานึกว่า ให้เราเก็บไว้ดูเลย (เพราะก่อนหน้านี้ เราเจอแต่บริษัทที่เค้าให้ไว้เลย) แต่เจ้านี้เรียกเก็บคืนเฉย แต่อันนี้ก็ไม่ซีเรียสนะ แต่เราแค่เงิบเฉยๆ
• ขอนัดคุยรายละเอียด แต่เจ้าตัวไม่ได้เตรียมตัวหรือรายละเอียดใดๆ มาคุยเลย พูดแต่ปากเปล่า ว่าทำงานสร้างมาเป็น 100 หลัง แบบบ้านของเราไม่สมบูรณ์ แต่ก็จำไม่ได้แล้ว ว่ารายละเอียดที่ไม่สมบูรณ์คือตรงไหน ไม่เข้าใจว่าจะนัดคุยทำไม
• ส่งแบบบ้านที่เราส่งให้ ต่อให้ช่างที่อื่น ทำเสนอราคามาใน BOQ แล้ว ตัวเองค่อยมาทำราคาบวกเพิ่มทีหลัง เช่น จาก 5.8 ลบ. มาบวกเพิ่มเป็น 6 ลบ. ที่เราจับได้ เพราะช่างที่ทำ BOQ จริงๆ ติดต่อเรามาโดยตรง และพิมพ์ชื่อบริษัทที่เสนอราคาไว้ใน File BOQ แต่คนที่มาทำราคาบวกเพิ่มทีหลัง ลืมลบ ชื่อบริษัทนั้นทิ้ง! เราแปลกใจว่า ทำไมสองเจ้านี้ เสนอราคามาใกล้เคียงกัน ในเวลาที่ใกล้ๆกัน พอดีเหลือบไปเห็น ชื่อ บริษัทที่เป็นคนทำเสนอราคามา จึงได้เห็นว่า คนที่ทำตัวเป็นนายหน้านั้น ลืมลบออก
• รับงานก่อสร้างและเปิดเพจ ใช้ชื่อบริษัท เต็มที่ นัดคุย ก็สามารถพูดได้เต็มปากว่า เป็นบริษัทอันดับต้นๆของจังหวัดนี้ อ้อ แต่ถ้าคุณลูกค้า จะทำสัญญา ทำในนามบุคคลก็ได้ จะได้ไม่ต้องเสีย vat พอไปเช็คกับกรมพัฒนาธุรกิจ ปรากฎว่า ชื่อบริษัทนี้ คือเลิกกิจการไปนานแล้ว แสดงว่า ที่ผ่านมา คงจะรับงานในนามบุคคลตลอด แต่สร้างภาพลักษณ์ ให้ลูกค้าเข้าใจ ว่ามีบริษัท ที่มั่นคงอยู่
• เปิดเพจใน Facebook ทำคล้ายๆในนามบริษัท แต่ปรากฎว่า เอาเข้าจริงๆ ยังไม่ได้จดบริษัทเลย กำลังจะจดนี่แหละ ในสัปดาห์ที่ชั้นกำลังจะเรียกมานัดคุยพอดี

อันนี้คือเบาะๆ ที่เราเจอ ก่อนที่จะนัดเจอกับเจ้าที่เราคิดว่า ราคาโอเค เงื่อนไขโอเค ผลงานใช้ได้ (ดูจากรูปที่เค้าส่งมาให้) เราถึงเรียก 3 เจ้านี้ มาคุย พร้อมๆกับ Consult ของเรา

Consult ของเรานี่ก็แปลก เห็นหน้านิ่งๆ เงียบๆ ตอนเราคุยงาน ก็ดูไม่ได้เป็นคนพูดเยอะ แต่พอตอนซักถามผู้รับเหมานี้ โอ้โห ยิงคำถามเป็นชุดๆเลย ก็ดีเหมือนกัน เราจะได้เก็บข้อมูล ว่า ควรจะต้องถามอะไรกับผู้รับเหมาบ้าง ก่อนที่จะเลือกงาน

เช่น

• ถามถึงผลงานที่ผ่านมา ทำงานประเภทไหนบ้าง มีผลงานเก่าให้ดูบ้างไหม
  คำถามนี้ ต้องการดูประสบการณ์การทำงาน ถนัดงานประเภทไหน รูปถ่ายพอบอกได้ ว่าเป็นงานของเค้าจริงไหม
• ตอนนี้มีงานอยู่ในมือเท่าไหร่บ้าง หมุนคนอย่างไร มีโฟร์แมนไหม มีวิศวกรหรือสถาปนิกไหม
  คำถามนี้ ต้องการดูประสิทธิภาพในการวางแผนการทำงาน ว่าเค้าจะสามารถจัดคนมาทำงานของเราได้ดีหรือไม่ และในขณะเดียวกัน ก็สามารถประเมินดูได้เหมือนกันว่าเค้าพูดเกินจริงหรือไม่ เมื่อเทียบกับศักยภาพบริษัทของเค้า
• เงินประกันสัญญา สามารถทำได้หรือไม่ เป็น เช็คเงินสด หรือ แคชเชียร์เช็ค หรือเป็น Bank Garuntee

คำถามนี้ ถ้าเป็นในนามบุคคล จะไม่สามารถทำได้ ทำได้เฉพาะในนามบริษัท เป็นเงินที่ค้ำประกันสัญญา หากกรณีที่ผู้รับเหมาผิดสัญญา ไม่ว่าจะกรณีใดๆก็ตาม เช่น ทิ้งงาน เราสามารถยึดเงินประกันส่วนนี้ได้ ความน่าเชื่อถือ เรียงจาก น้อย ไปหามาก เช็คเงินสด>แคชเชียร์เช็ค>Bank Garuntee
หากเป็น เช็คเงินสด มีโอกาสเด้งได้ เป็น Bank Garuntee จะมีความน่าเชื่อถือที่สุด ดังนั้น จึงมักจะเจอข้อเสนอแบบนี้ ในรูปแบบบริษัท แต่ก็ไม่ใช่ทุกเจ้าที่จะมีเงื่อนไขแบบนี้ เพราะผู้รับเหมา จะต้องเองเงินตัวเองส่วนหนึ่ง ไปวางค้ำประกันไว้กับธนาคาร จนกว่าบ้านของเราจะเสร็จ เพราะฉะนั้น การเงินของเขาก็ต้องมีเงินหนาพอสมควร ถ้าใครได้เจอบริษัทที่มีเงื่อนไขแบบนี้ ก็ดีใจด้วยค่ะ

• เงินรับประกันผลงาน กี่เปอร์เซ็นต์

คำถามนี้ เนื่องจากพอบ้านของเราเสร็จ อาจจะมีงานสถาปัตยกรรมบางส่วนที่ต้องแก้ไข หากเราจ่ายเงินค่าบ้านให้ผู้รับเหมาไปหมด บางเจ้า อาจตามมาทำงานที่ไม่เรียบร้อยไม่ได้ เพราะฉะนั้น เราจะถือเงินส่วนสุดท้ายนี้ไว้ ซึ่งอาจจะประมาณ 3-5% ของราคาบ้าน และจ่ายคืนเมื่อครบกำหนดประกันผลงาน เช่น 6 เดือน หรือ 12 เดือนแล้วแต่ตกลงกัน

• งวดงาน แบ่งมาเหมาะสมหรือไม่

คำถามนี้ ต้องดูการแบ่งงวดงานของผู้รับเหมาแต่ละเจ้า เทียบกับรายการ BOQ ของเรา อย่างเช่น ในรายการ BOQ หมวดโครงสร้าง เป็นเงินประมาณ 45% เราก็มาดูในหมวดโครงสร้างของผู้รับเหมาที่เสนอมา คือ พอจบงานหลังคา เค้าเบิกไปแล้วกี่เปอร์เซ็นต์ ถ้าเบิกเกิน 45% ตาม BOQ เรา อย่างนี้ เรียกว่า เบิกเกินงวดงาน เพราะฉะนั้น ก็ต้องคุยให้ปรับลดลง ตั้งแต่ตอนที่กำลังคุยเงื่อนไขนี้

• งวดแรก กี่เปอร์เซ็นต์

คำถามนี้ Consult เราบอกว่า Ideal สุดเลย คือ ต้องพยายามจ่ายน้อยที่สุด หรือถ้าเป็นไปได้ คือ ไม่จ่ายเลย ก็จะดีมากๆ แต่ก็เรียนตามตรง หายากจริงๆแหละ ที่จะเจอผู้รับเหมา ที่ให้เงื่อนไขแบบนี้ ถ้าใครเจอ ก็ถือว่าโชคดี นะคะ

• ราคา ลดได้อีกเท่าไหร่

คำถาม อันนี้เป็นคำถามสำคัญที่สุด ที่เราเฝ้ารออย่างใจจดใจจ่อเลยละ ว่า ผู้รับเหมาของเรา จะลดลงมาให้ได้อีกเท่าไหร่ บางคนก็สามารถให้คำตอบได้เลย บางคนก็ต้องขอไปคิดนู่นนี่นั่นก่อน

คำถามพวกนี้ เป็นคำถามหลักๆที่ต้องคุยในขั้นตอนตรงนี้ พอคุยได้สักพัก ก็จะได้ข้อสรุปว่า ผู้รับเหมาเจ้าไหน ที่ดูจะ โอเค

แต่ปรากฎว่า เรื่องการหาผู้รับเหมาของเรามันไม่จบเท่านั้นจ้า มันมีเรื่องที่น่าตกใจมากกว่านั้นอีก ลองติดตามดูกันตอนต่อไปจ้า